房地产公司研究(1)-怎么查销售价及楼面价

最近在看金科股份各年年报,记录一下查询过程吧,按顺序步揍操作即可

1、下载各年年报,可以到深圳证券交易所,查询也可到各财经网站,不重复了

2、年报都是pdf格式,由于需要大量项目和土地信息,需要Excel格式,大家可以用WPS或者Adobe Acrobat XI Pro 进行转化,可以节约大量时间。

2.1现在以Adobe Acrobat XI Pro为列,打开年报,文件,导出,电子表格,excel

点击保存即可


3、地产公司最关键的信息,是销售的楼盘信息,房子卖多少钱,地多少钱买的,基本决定了盈利空间。

3.1以下截图就能找到金科的拿地信息,楼面价,2018年和2019年上半年年报公告了每块地的拿地价,2015年到2017年,标题少了关键的拿地价,需要自己查询到拿地总价后,计算楼面价


3.2找到截图的pdf对应的Excel转化表对于内容,然后通过复制到其他工作表,然后粘贴,删除


加工以后,计算得出楼面价


对于金科股份2015-2017年没有公告地价的怎么处理,可以这样操作,先转化成下边的表格,复制地块名称,看这个名称一般都是挂牌的名称,可以在百度上搜索,基本能找到,填上黄颜色的信息,计算楼面价也出来了。

对于2011-2014年的购买的土地,公司进行了逐一公告,可以在公司公告中,搜关键字“土地”下载整理,再以前的可以看上市借壳的公告,里边也有信息

通过以上几步,金科公司上市以来的公告拿地,基本都在表上了,计容面积及楼面价,拿地时间,都有了,整理出拿地表格信息,不过需要大量的时间进行。对于已经公告了计容楼面价的就可以省略查询。需要提示的是,好些上市公司公告的是建筑面积土地储备,这个是含地下车位面积的。需要转化为计容面积,大家购买房子,销售合同上写的建筑面积,就是计容建筑面积,用这个面积计算的销售货值才是准确的。按建筑总面积的公告土地储备的,可售面积怎么也要打八折。

4、地价有了,开发的什么楼盘,房子卖多少钱了?

第3表格可以查出每块地的楼面价,但是这块地开发的楼盘叫什么名字了?

可以找到半年报121页,详见下图,看到了公司存货的附注,一下是分类,金科是地产公司,重点看开发成本,可以理解是在建的项目、拟开发产品是在公告时点还是土地没有开发的项目、开发产品是已经竣工了房子、出租开发产品就是已经竣工了的房子拿出去出租了(有人买也可以销售)

开发成本,附注明细

整理成Excel表格,详见下表

黄颜色部分是第三项整理的土地信息,匹配到开发成本项目列表,怎么匹配了?

以第一个项目

为案列说明,打开三大房地产信息网站(焦点房网、安居客、房天下),选对应项目城市,以焦点房网为例:披露上名称都有城市,找到,然后复制,搜索就出来了

点详细信息


4.1可以看出开发商、开盘时间、是否精装修、交房时间没有(一般开盘+2年基本是交房时间),也是地产公司一般确认收入的时间,之前卖的房子的收到的钱放预收账款

可以复制开发商的名字,查询金科的权益,重点项目建议重新查询,拿地时候的权益,后续公司可能引入其他开发商,百度信用、企查查、天眼查等都可以,或者全国工商信息,现在以百度信用为例

点击数据解读,就可以查到现在项目股东的信息,可以看出是50.08%和拿地公告的权益是一样的,另外还可以看出有合伙企业持有少量股权,一般为公司跟投项目。也可在年报信息里查询,公司跟投的项目信息





4.2销售价格及开盘信息,各时间的价格


4.3规划信息

可以获取关键信息,占地面积,这个可以用来匹配刚整理出来的土地信息,有时候会有差异,可以通过拿地信息的土地位置,等综合判断。信息很全有建筑面积,这个面积就是总面积了,包含了地上计容面积+地下面积(有产权的车位+人防面积等)。这点可以看一下容积率,整理的地块信息里边的容积率是拿地的时候容积率,公司具体开发项目一般容积率会全部用完,有些高品质楼盘也会降低容积率(很关键,计算可售货值,建议看一下)


5、通过第三和第四步,就可以获取附注开发成本上披露的销售楼盘的楼面价及销售价,可以看出地价售价比为47.48%,这个比值越小越好,越小赚得越多

5.1红颜色,总投资额是指这个项目到拿到政府部门规划验收合格的竣工备案表发生的成本,就是房子交给客户的成本(一般包括以下1-8项的成本),即报表营业成本。

9-13项目简单可以对应,利润表以下项目

5.2附注的投资总额基本理论上的营业成本了(考虑含了进项税),这个数字相当于公司预算的投资总额,可以参考不一定准确,有时候差异会很大。投资额是个估计数,可能大也可能小,具体项目要具体分析,不能一概而论。

销售收入(地上计容面积单价*计容面积+车位个数*单价)。结合两个数据,就可以大概知道毛利率了。

5.3截止到2019年6月30日,可以看一下这个项目卖房子收到了多少钱,附注156页

可以整理成表格,筛选关键字北京,就可以看出卖了多少钱了

通过以上步凑,可以基本把一个项目的关键信息收集全,每次记录后可以把找到的信息网址粘贴在对应的表格,拿地网址、销售网址、其他重要信息网址


方便以后跟踪价格变化及相关交房信息。

$金科股份(SZ000656)$ $万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$

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精彩评论

一朵喵02-14 16:38

楼主辛苦了。
这是个苦力活,曾经也数过地的我,能明白这背后的工作量有多大。如果要做到每月实时更新的话,那工作量更大了。
我现在基本不数地了。
不过我相信楼主在数了大多数地块后,基本上每块地都心中有数后,的确会对公司有更深刻的了解。
另外查询股权那块,有些公司存在明股实债,很可能过几个月再查询,项目股权比例又不一样了。这无疑又增大了工作量。
具体项目盈利能力这块,不好细致估算,一般我自己算个地货比有个大概就差不多了。
如果项目是收购回来的,那地价、股权比例啥的其实更不好估算了,会影响对项目盈利能力的判断。因为你不清楚具体的收购细节,比如有些收并购项目存在合作方超额投资的情况(类似于明股实债,债权人是合作方而已)。
如果是住宅+商业,那又会比纯住宅复杂一点。
到现在,就项目层面而言,我就没看那么细了——因为我发现,对具体投资决策,影响不大——不会因为一两块地卖的好或不好,就影响对公司价值的判断。
换句话说,如果因为一两块地的原因,就导致这笔投资的价值判断发生根本性的改变,那肯定是最初对公司创造价值的能力、或者安全边际,判断错了。
$融创中国(01918)$ $中国恒大(03333)$ $新城控股(SH601155)$

86的老刘02-14 17:30

同意楼主的以上说法,一看就是专业人士,数地的过程个人体会,可能最关键的一点用处:增加持股信心,毕竟是自己辛勤付出了劳动。

全部评论

平和宁境02-26 21:43

很重要一点,可以验证公司的诚信度

维尼的小熊02-25 21:54

楼主辛苦,但是我要模糊的正确就行了。

数说投资02-19 08:05

楼主辛苦

一滴水00102-18 10:17

楼主,你这么辛苦的研究,能不能送佛送到西,把结论告诉我们,方便小伙伴们抄作业,谢谢。

86的老刘02-16 14:45

是的,1万的售价,2万的售价,以上类推能承受的楼面价占售价的比重是不一样的。原因是建安成本高层都在2500到4000左右,不会因为售价高变化太大。售价越高,能承受的地货比越高